Hoeveel slecht nieuws kunnen de toch al nerveuze huizenbezitters in een week
verdragen? Eerst joeg het IMF hen in de gordijnen door te beweren dat de
stijging van de huizenprijs in Nederland voor dertig procent onverklaarbaar
is.
Twee dagen later kwam de makelaars-vereniging NVM met het bericht dat er in
het eerste kwartaal beduidend minder huizen zijn verkocht. De gemiddelde
verkoopprijs steeg nog wel iets, maar in bijvoorbeeld Amsterdam ging de
huizenprijs al echt omlaag. Ook staan huizen langer te koop.
Is dit het moment van de omslag? Gaan we de VS, Ierland en
Spanje achterna en zal Nederland ruw geconfronteerd worden met het feit dat
huizenprijzen ook kunnen dalen?
Dat is nog allerminst zeker. Uit onderzoek van het Centraal Planbureau (CPB)
blijkt dat de huizenprijs in Nederland veel makkelijker omhoog, dan omlaag
gaat. Nederlandse woningbezitters laten hun huis liever langer te koop staan
dan dat ze met de prijs gaan stunten.
Maar uiteindelijk kan de gemiddelde verkoopprijs ook in Nederland dalen. Hoe
erg is het als dat gebeurt?
Voor veel huiseigenaren vallen de gevolgen mee. Natuurlijk, leuk
is het niet als de waarde van je woning daalt, maar zolang je niet verkoopt
merk je er weinig van. Het huurwaardeforfait en de onroerendezaakbelasting
gaan zelfs omlaag. Totdat de belastingdienst het doorkrijgt en de
belastingpercentages verhoogt, natuurlijk.
Voor starters op de huizenmarkt is een lagere huizenprijs een zegen. Zo kunnen
zij eindelijk weer meedoen met het spel.
Mensen die hun huis verkopen voelen de lagere prijs wel in de portemonnee.
Maar omdat veel van hen ook weer een ander huis kopen, vallen de financiële
gevolgen per saldo toch mee.
De meeste Nederlanders zullen individueel dus niet zoveel last hebben
van lagere huizenprijzen. Maar voor alle Nederlanders samen kan het toch
voor grote ellende zorgen. Dalende huizenprijzen zijn een macro-economische
ramp.
Volgens modelsimulaties van het CPB kan een tien procent lagere huizenprijs
zorgen voor een daling van de consumptie met 1,7 procent.
Nederlanders zijn de afgelopen tien jaar gewend geraakt om de overwaarde van
de eigen woning bij de bank te verzilveren en vervolgens uit te geven.
Vroeger werd de hogere waarde van het huis omgezet in bijvoorbeeld
consumptiegoederen en vakanties. Sinds 2004 geldt de bijleenregeling en is
alleen de rente voor leningen voor verbouwingen nog aftrekbaar.
De afgelopen jaren gaat de verzilverde overwaarde daarom vooral naar
nieuwe badkamers (met jacuzzi en infrarood sauna), luxe keukens (met een
ingebouwde espressomachine en minimaal twee stoomovens) en grote serres (met
vloerverwarming en automatische zonwering).
Hoe dan ook, de Nederlandse woningbezitter is gewend geraakt zijn huis als
pinautomaat te gebruiken. Hoe duurder de huizen, hoe hoger de consumptie.
Als de prijzen dalen, moeten we dus flink bezuinigen. Woningonderhoud moet
weer uit het salaris worden betaald. Voor andere uitspattingen blijft minder
geld over.
Hoe hard een afkoelende woningmarkt de economie kan raken, bleek aan
het begin van deze eeuw. In 2000 steeg de gemiddelde huizenprijs nog met
twintig procent. Een jaar later was dit tien procent. En in 2002 werden
woningen "nog maar" vijf procent duurder.
Het gevolg was dat er ieder jaar een lager bedrag aan overwaarde viel te
verzilveren en de consumptie instortte.
De Nederlandsche Bank becijferde dat de minder snel stijgende
huizenprijs zowel in 2001 als 2002 zorgde voor een vol procent minder groei.
Zonder de afkoelende woningmarkt was de recessie van begin deze eeuw veel
minder diep en pijnlijk geweest.
En dat alleen door een wat minder enthousiast stijgende huizenprijs. Als de
prijzen echt gaan dalen, kunnen de economische gevolgen nog veel heftiger
zijn.
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl